21世纪经济报道记者唐韶葵
上海二手房市场加速“去库存”。
今年以来，上海二手房市场持续处于稳健去库存通道。据网上房地产数据，2026年年初，上海存量房为33.6万套；到了2026年5月底，上海存量房刚刚超过30万套，下降了不少。
安居客上海的数据则显示，截至5月31日，上海二手房挂牌量回落至309205笔，年内首次跌破31万笔关口，较去年同期大幅缩减超7万笔，同比降幅接近20%。
该机构指出，剔除行业普遍存在的一房多挂统计偏差后，当前上海二手房真实在售库存约10.3万套，较去年同期减少2.3万套，存量去化效果持续凸显。
这意味着，此前上海房东集中抛压、低价走量的调整态势发生了变化，房源供给结构、业主预期也在改善，支撑楼市稳步企稳。
库存稳步回落的同时，上海二手房市场呈现典型的“高去化、低新增”修复特征。
据58研究院对5月份一线城市新增房源量的统计，上海新增挂牌房源量环比只增长了1.25%，远远低于深圳的9.52%和广州的6.42%，也低于全国平均水平(2.2%)。
增量房源补充力度偏弱，市场成交更多依赖现有存量盘活。
在此背景下，二手房房源分层效应持续放大，市场结构性行情愈发鲜明：前期经过充分价格调整、配套成熟的高性价比刚需及改善房源，迎来集中去化窗口，成交流速明显加快，成为托举市场成交底盘的主力；而此前定价虚高、溢价空间偏大的房源则逐步被市场出清，优质房源占比持续抬升，整体房源结构持续优化。
城市测量师行研究显示，4月郊环外区域的环比降幅收窄幅度最大。郊环外区域在政策刺激以及部分学区需求的推动下，成交量相较于前期明显提升，不过其中大部分成交仍属于“以价换量”的情况。
这一成交特征背后，置换需求是核心驱动力，不少购房者先入手片区低价刚需房源，完成首置后再谋划升级，形成初步置换流转。
自去年11月以来，除春节短暂淡季外，上海二手房市场月成交持续站稳2万套以上，存量持续消耗。
上海链家数据显示，2025年，上海链家二手房成交周期平均为99.2天，今年5月已缩短至86.8天。
交易提速进一步盘活置换链路，门店反馈，当前成交中单套置换关联交易占比接近55%，一套低价房源成交往往会带动后续1-2笔改善型置业需求落地。
随着市场高性价比底价房源逐渐出清，房源结构将迎来优化。
上海链家发布的成交明细报告也指出，5月上海总价500万元至800万元改善型房源成交量环比大涨9.3%，300万元以下的纯刚需房源交易量则环比下降2.6%。
典型案例集中在近郊板块：不少业主出售手中小户型低价房源后，顺势置换同片区三房、次新住宅，刚需房源的去化，为改善需求打通了流通通道。
据中介门店业务员透露，最近新增挂牌房源的业主心态坚挺，不再低价甩卖，惜售情绪浓厚。板块内低价房源成交后，其余房东普遍上调报价，彻底扭转前期低价内卷的市场格局，房价中枢稳步抬升。
即便进入传统淡季，市场热度仍有强力支撑，成交量有望持续稳住2万套关口。
有中介门店业务员认为，挂牌量减少，是因为部分业主收回房源，转售为租。上海二手房业主心态已发生转变，惜售观望、稳健持有成为主流趋势，市场主动抛压明显减弱。不少业主不再接受大额议价让利，转而选择撤牌观望或转售为租，主动收缩有效供给。
这一趋势在市场一线成交中体现明显。
浦东业主张奇（化名）向记者透露，其名下优质小户型房源区位与户型条件俱佳，但看房过程中，多位买家单次砍价幅度达到四五十万元，大幅超出合理议价区间。由于已提前在南翔板块购置学区房源，家庭居住与教育需求已落地，无需急于变现，其最终选择下架房源、转为长期出租，等待市场预期进一步修复。
一线中介门店数据亦印证这一变化。
今年二季度以来，上海超七成房源下架源于业主主动撤牌观望，而非成交去化，市场已经从此前的“恐慌抛售”全面切换至“惜售持有”模式。
业内分析认为，业主心态修复叠加存量库存有序去化、房源结构持续提质，将进一步夯实上海二手房量价企稳的基础，为后续市场平稳复苏提供支撑。
此时，市场中的二手房库存收紧，叠加成交量热度持续的趋势，也倒逼部分对价格纠结的购房者加速入市。
“随着挂牌房源数量和存量房源数量的减少，置换客户陆续消化掉低价房源，原先的高价房源便成为了新的‘底价房源’。”上海中原市场分析师卢文曦指出，进入新一轮房源去化周期后，新的底价房源抬高了成交均价，进而推动5月二手房成交均价降幅的收窄。
他认为，整条置换闭环由此形成：刚需入场消化低价盘-业主置换撬动改善盘-价格体系重构，最终实现区域房价逐步修复。
这一市场双向流动的置换逻辑，也直观体现在6月最新的一二手成交数据当中。
网上房地产数据显示，截至6月9日，上海6月新房共成交约3945套，二手房共成交7624套（包括住宅、商办及车位等）。
从阶段性成交结构来看，一二手房市场形成明显互补态势，二手房短期节奏放缓的同时，新房市场持续补位承接外溢改善需求，成为稳定整体楼市活跃度的重要支撑。
卢文曦表示，二手房进入短暂调整，后续供需有望再度回升，一二手市场形成联动置换，二手房低价房源出清后，部分改善客群转向外环外新房市场，双向流动让置换链条运转更为顺畅。
上海中原地产数据显示，当前外环外新房正迎来集中上市窗口期，6月预计有超20个新盘取证入市，主力为500万元-800万元中端改善型产品，与二手房置换需求形成精准对接，成为打通全市置换链条的关键支点。
供应端的集中放量，也让这类改善型新房的市场特征与运营状态进一步显现。近期外环外新房中端改善产品集中入市，承接二手房置换需求，销售承压的同时完善置换链条运转。
上海中原地产数据显示，从供应结构看，外环外新房供应占全市近八成。据统计，当前主推90平方米-120平方米三房、120平方米-140平方米四房等改善户型，总价段与二手房置换客群预算高度匹配。
闵行浦江镇某楼盘在“五一”假期录得32套成交，认购总额达2.1亿元。项目营销负责人表示，客群中超六成属于改善型购房者，均为出售市区或郊环外小户型后前来置换。而宝山杨行的金茂棠前，据相关负责人透露，客源主要来自杨浦、张江两大片区，“卖旧买新”的置换特征同样十分鲜明。
据上海中原地产片区中介抽样统计，外环外板块“卖旧买新”置换客群占成交总量半数以上。不少刚需家庭接手低价老房源后，原业主手握资金转向中端改善房源，部分客群还进一步选择外环外新房完成升级。
卢文曦进一步指出，以多个近郊热门板块为例，单月由低价房源成交带动的置换交易超百套，逐级向上的置业需求层层承接，不仅加速了存量房源流转，也让市场价格体系完成一轮重构，成为区域房价降幅收窄、稳步回暖的核心动因。
“关键看6-8月传统淡季的市场表现，届时成交量会放缓一些，挂牌量也就相应地变得更充足了。”卢文曦说。
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